上海桑拿按摩会所东久中国：高效率管控、资本化算账产业地产新进者的运营之道产城31

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　　上海桑拿按摩会所东久中国：高效率管控、资本化算账产业地产新进者的运营之道产城312014年，孙冬平联合华平资本在上海成立东久中国，6年来业务逐渐起步。目前，东久中国主要集中在京津冀、珠三角、长三角等核心地区。公司核心业务包括园区开发和运营、产业投资和基金管理。目前在上海，，深圳和南京等地拥有19个高标物业，持有的总部园区和厂房总建筑面积超过200万平米，拥有将近300亿资产总额。


　　东久中国与华平投资建立的长期合作关系，孙东平以成本管控能力降低项目成本，华平则负责物业投资与产业投资，搭建以金融为纽带的“投资—产品—运营—退出”模型。
　　园区开发及运营：对接高端制造业和产业客户需求，通过政策优惠、全球化资源、产业集聚、专业化运营和物业管理等方面的优势，为产业客户及其每一个员工提供支持，服务园区入驻企业。
　　产业投资：与产业园区标杆国企广泛搭建合作平台，发挥各自链接能力和资源整合优势，打造智能制造产业园区，促进产业业务发展。
　　基金管理：寻找有稳定收益、且未来具有巨大升值潜能的产业园区项目，同时对项目提供全面的资产管理，实现资产价值提升。为机构投资者提供投资中国产业升级的机会。
　　东久中国业务模式为“开发+运营+资本循环/运营管理”， 其开发的园区大部分为自持项目，通过产融深度结合、多渠道的收入来源为企业实现增收。
　　开发：东久刚成立时，公司管理层定义了产业园区的模块，包括总部园区、标准厂房、定建厂房以及数据中心四大物业类型。除了物流园区，其他均有涵盖。四年来，东久已经有了19个园区，服务的企业以智能制造，新材料新能源等新科技企业为主。依靠华平强大的资本和投资实力，东久可以以极低的开发成本在9-20个月内完成一个园区的开发建设。在项目完成开发后，通过自持或自有基金持有来运营园区。
　　运营：由于东久大部分是自持物业（小部分由于当地的，医疗园区、互联网园区，有一定物业比例必须出售给定向租户），带来的好处就是企业话语权大，能够把控招商方向，选择招商客户，这也是重资产持有物业使招商能够不受到干扰的地方。以东久旗下重庆智造园为例，项目一期在还没竣工备案的前提下，已经完成全部招商工作。究其原因，是因为精准的客群招商不但有利于打造产业生态圈，也可以为整个园区增值。重庆智造园仅服务于汽车制造一个产业，园区的基础设施配套跟产业特征紧密关联，加快了租户选择入驻园区时决策时间。
　　资本循环/运营管理：东久中国2016年与中航信托成立中国首支投资产业园区的QFLP基金，承诺出资额人民币100亿元。2017年8月与招商银行600036股吧)成立第二支QFLP基金，承诺出资额人民币35亿。2018年相继与上海临港600848股吧)、电子城600658股吧)发起产业基金。上海桑拿按摩会所众所周知，产业园区的开发运营过程中需要长期不断的投入，资金需求量大，周期长，回报率低，而东久通过金融工具轻资产运营，其资本循环有利于快速回笼资金，推动企业进行规模扩张。
　　长期持久的合作关系：华平投资与东久中国董事长孙东平拥有长期持久的合作关系，孙东平联合华平资本一起先后创立了易商红木（2011年）、东久中国（2014年）及新宜中国（2018年）。
　　从股权投资，到园区运营，华平和东久联合构建起1+1+X的独具特色的产业服务体系。除了强大的资本和投资实力，为企业的成长助力，依托华平的全球投资网络和庞大产业阵营，东久也可更高效更大范围的对接合作资源并融入全球产业和生态链。
　　明确细化分工：孙东平负责物业建设，依托其成本管控能力降低项目成本，华平投资负责出钱投资，包括物业投资与产业投资。
　　东久中国依托华平投资等金融机构的投资，以自建与收并购方式投资物业，以产业基金方式投资企业，运营上通过组建高效团队自持物业，最后通过REITs或ABS方式退出。


　　投资逻辑：以上海为总部，北上以为主，南下以深圳为核心，逐步拓展以重庆为核心的部区域，形成“以一线城市为核心，往外拓展”的投资策略。
　　布局现状：东久目前已经进入国内8个一线线城市，分布在、上海、深圳、成都等区域。据官网信息披露，已经运营19个项目。
　　区域选择：在投资区域方面，东久选择产业基础强的区域，抓住制造业升级机遇与产业转移机遇。如：制造业升级以、上海为代表；产业转移以重庆智造园为代表。
　　投资方法：东久的产业园区投资策略包括“企业自建开发+收并购”，也通过资产管理的方式进行资产代管。

　　联合美国华平资本力量，对产业链终端龙头企业进行投资，通过绑定龙头企业给下游被投企业“喂订单”帮助成长 ，一方面助力园区招商，另一方面引领行业发展趋势。
　　充分发挥民营资本投资高效率的特点，对产业链条龙头企业进行投资，然后通过控制终端，向前端产业链条企业“指定采购”的方式，吸引产业链企业集聚东久中国园区内，形成产业链集群。


　　东久中国先后接受了华平投资、韩国养老基金财团等金融机构的投资，形成以华平为代表的金融融资渠道。其次与中航信托、招商银行、上海临港、电子城等商业银行或科技园区成立产业投资基金，募集资金。
　　资产证券化一直作为产业地产对外融资的重要手段，属于孙东平，在东久中国集团内部得到广泛应用。例如2018年，东久中国发起智能制造产业园ABS项目拟发行金额为10.01亿，实现了投融管退的完整闭环。原始权益人为上海榛歆实业有限公司（下设子公司），公司代表人为东久中国联合创始人孙东平。这是继星河World项目一期租金资产支持专项计划之后，产业地产上又一单资产证券化产品。2018年，星河WORLD项目一期租金”CMBS发行。产品的成功发行同样需要依赖强增信主体——星河实业集团。不同于星河控股，其背后没有母公司增信，获得了资本市场极大认同。


　　东久中国针对产业地产结构失衡的现状，以智能制造为核心，打造总部园区、标准厂房、定建厂房及数据中心四大类高端物业

　　产业地产行业目前存在结构性失衡，表现为低端市场过分饱和，高端市场供应不足。东久中国瞄准产业地产结构性失衡现状，打造总部园区、标准厂房、定建厂房及数据中心四大类高端物业。

　　提高园区运营效率，精简园区人员配置，从企业发展面临的问题出发，切实解决企业的问题；招商：依托华平投资的资本力量，联动原物流地产资源，通过资本助力企业招商。

　　华平投资一手控制东久中国，一手控制易商红木。易商红木作为物流地产商在产业链上接触较多企业，这些企业构成东久中国招商的资源库；另一方面，华平投资也通过股权投资帮助东久中国招商。
　　东久在2017年公司人数始终保持在100以内，2018年业务量猛增后才开始扩大员工数量，截止目前仍然不超过160人，其中全国所有项目的招商+BD不超过40个人。在团队配置方面，东久充分做到了一岗多能，每个项目挂名十个人左右，除当地招商团队2-3人以外，不设置其他专职人员。总部的BD团队协同地方项目对接、招商。中后台部门包括投资、法务等在关键时候也会发挥BD的作用。相比国内某产城企业全国4000人的招商团队，东久在人员配置方面已经做到了极致。
　　依托华平投资的资本力量，联动易商红木的物流园区的企业客户资源，通过金融投资，将企业引入至东久中国园区，通过资本助力园区招商。

　　资本操盘：依托规范化的运营，吸引民间资本、国外财团等金融机构投资，与金融机构合作，发起产业投机基金及REITs基金等，减少项目投资周期，加速项目扩张，形成项目规模。
　　收并购与自建并行：构建高效率的管理系统，减少项目上人力投资，降低企业成本，构建高效的运营服务体系以重资产切入市场，依托良好的服务体系，做轻资产输出，逐步构建收并购与自建并行的业务体系。
　　产业链招商：联合民间资本、金融银行、外国财团等资本力量， 对产业链终端龙头企业进行投资，通过绑定龙头企业喂订单，吸引产业链企业，一方面助力园区招商，另一方面引领行业发展趋势。
　　东久的业绩发展迅速，从战略角度来看，企业专注于产业领域，且背后有强大的资本进行扶持，均是实现弯道超车的重要砝码。东久的未来发展前景可期，叠加全行业产业园区市场的风向，深度贴合企业的发展战略，相信未来的东久将乘产业园区的东风，实现业绩腾飞。